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Nebenkosten der Mietsache

Betriebskosten, die so genannten Nebenkosten der Mietsache, sind Kosten, die beim Eigentümer durch die Unterhaltung und den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Immobilie anfallen. Neben Heizungs- oder Wasserkosten können das Kosten für den Hausmeister, für die Abfallbeseitigung oder Fahrstuhlkosten sein. Grundsätzlich sind sie daher auch vom Eigentümer zu tragen. Fast immer werden die Nebenkosten im Mietvertrag jedoch auf den Mieter übertragen.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) kann eine Vorauszahlung vereinbart werden, die mit der späteren Abrechnung abgeglichen wird. Dann zahlt der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete einen monatlichen Abschlag auf die Nebenkosten. Häufig führt das zu den unbeliebten Nachzahlungen am Jahresende. Seltener wird eine Pauschalzahlung vereinbart, mit der die Betriebskosten dann vollständig abgegolten sind.

Abzugrenzen sind die Nebenkosten von den Instandhaltungskosten, die mit der Mietzahlung abgegolten sind. Sie betreffen anfallende Kosten zur Wartung der Mietsache und sind nur umlegbar, wenn es laufende, sich wiederholende Aufwendungen sind. Einmalige Kosten für Reparaturen und Ähnliches sind keine Betriebskosten.

Der Verteilerschlüssel ist zu erläutern

Wurde Vorauszahlung vereinbart, sind Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat einen Katalog von Pflichtangaben entwickelt: Eine Betriebskostenabrechnung muss die Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft enthalten. Der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel muss angeführt und erläutert sein.

Dann muss die Berechnung des Anteils des einzelnen Mieters nach jeder Betriebskostenart aufgeschlüsselt werden. Schließlich muss von den Kosten noch die Vorauszahlung des Mieters abgezogen werden. Eine Abrechnung, die diese Anforderungen nicht erfüllt, ist formell unwirksam und wird daher nicht fällig.

Überzeugen Sie sich von der Korrektheit

Die Abrechnung muss ferner aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein. Die Kosten müssen so bestimmbar sein, dass sie bei einer Prüfung der Belege zuzuordnen sind. Sie muss spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorliegen, sonst kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen. Der Mieter hat das Recht, die zugrunde liegenden Belege einzusehen. So kann er sich davon überzeugen, dass die Abrechnung materiell, das heißt inhaltlich richtig ist und er erlebt keine böse Überraschung bei den Nebenkosten der Mietsache.

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